Sie sind stolzer Besitzer einer Wohnung und möchten Ihr Eigentum in den bestmöglichen Händen wissen. Wenn Sie mit der jetzigen Verwaltung unzufrieden sind, erfahren Sie hier, wie Sie die Hausverwaltung wechseln können.

Schritt 1: Anliegen dem Beirat mitteilen

Teilen Sie Ihr Anliegen dem Beirat mit. Der Beirat wird das Anliegen mit den anderen Vertretern besprechen. Im besten Fall kann der Beirat Ihnen direkt helfen und das Problem lösen. Sollte dies nicht möglich sein, wird der Beirat die Angelegenheit bei der Hausverwaltung ansprechen.

Schritt 2: Mangelnde Verbesserung

Wenn es trotz Ansprache und Mahnung durch den Beirat zu keiner Verbesserung der Situation kommt, kann die Hausverwaltung durch Beschluss abgesetzt und gekündigt werden. Dazu wird das Thema auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung gesetzt. Ist diese gerade durchgeführt oder noch zu lange hin, können Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.

Schritt 3: Neue Hausverwaltung suchen

Ist die alte Hausverwaltung gekündigt, haben Sie bis zum Tag der Kündigung weiterhin Anspruch auf Betreuung und Verwaltung. Für die Suche nach einer neuen Hausverwaltung wird der Beirat an neue Verwaltungen herantreten und entsprechende Angebote einholen. Diese werden ihnen auf der nächsten Eigentümerversammlung vorgestellt. Ähnlich wie bei der Kündigung kann die neue Verwaltung nur durch einen Beschluss und den entsprechenden Verwaltervertrag mit den Aufgaben beauftragt werden.

Schritt 4: Beschluss auf der Eigentümerversammlung

Auf der Eigentümerversammlung beschließt die Eigentümergemeinschaft, die bestehende Verwaltung abzuwählen (§26 Abs. 1 WEG). Eine Abberufung ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich, sofern ein gültiger Beschluss vorliegt. Neben der Abwahl der alten Hausverwaltung ist es wichtig, dass der Verwaltervertrag auch gekündigt wird. Die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrages sind zwei unabhängige rechtliche Vorgänge. Hier greift die sogenannte Trennungstheorie. Wird der Vertrag trotz der Abberufung nicht gekündigt, hat die alte Hausverwaltung für einen Zeitraum von 6 Monaten weiterhin Anspruch auf Vergütung. Die Kündigung eines Vertrages kann entweder ordentlich innerhalb der im Verwaltervertrag genannten Frist erfolgen oder außerordentlich aus wichtigem Grund.

Wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung:

• Der Verwalter erstellt die Hausgeldabrechnung nicht
• Aufträge, die einen Beschluss benötigen, werden ohne diesen vergeben
• Beschlüsse werden nicht umgesetzt

Der Beschluss und damit die Bestellung der neuen Hausverwaltung und die Annahme des neuen Verwaltervertrags sind nach der geltenden Trennungstheorie zwei verschiedene rechtliche Vorgänge. Diese sind in zwei getrennten Beschlüssen zu beschließen. Dies gilt ebenso für die Kündigung und die Abberufung der alten Verwaltung.

Schritt 5: Beglaubigung des Beschlusses

Die neu gewählte Hausverwaltung tritt ab dem Tag ihrer Bestellung gemäß §9b Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes als gerichtlicher und außergerichtlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft auf. Daher muss das Grundbuchamt informiert werden, was durch eine notarielle Beglaubigung des Beschlusses geschieht. Der Verwalter wird somit Teil der Grundakte. Zudem ist beim Verkauf einer Immobilie aus der Gemeinschaft die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der Nachweis der Verwalterbestellung erfolgt durch den beglaubigten Beschluss.